AfA-Rechner
AfA-Rechner: Abschreibung der Neubau-Wohnung, Jahr für Jahr.
Sonder-AfA nach § 7b und degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG, gerechnet wie im BMF-Schreiben vom 21.05.2025. Ergebnis als Jahrestabelle mit Steuerersparnis.
Ihre Abschreibung berechnen
Tragen Sie Kaufpreis, Gebäudeanteil, Wohnfläche, Fertigstellungsmonat und Ihren Grenzsteuersatz ein. Die Tabelle zeigt die ersten zehn Jahre.
Baukosten 4.000 € je m²: unter der Grenze von 5.200 € je m².
| Jahr | Sonder-AfA | Degressive AfA | Gesamt | Steuerersparnis |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 15.000 € | 15.000 € | 30.000 € | 12.600 € |
| 2 | 15.000 € | 14.250 € | 29.250 € | 12.285 € |
| 3 | 15.000 € | 13.538 € | 28.538 € | 11.986 € |
| 4 | 15.000 € | 12.861 € | 27.861 € | 11.701 € |
| 5 | – | 9.218 € | 9.218 € | 3.871 € |
| 6 | – | 8.757 € | 8.757 € | 3.678 € |
| 7 | – | 8.319 € | 8.319 € | 3.494 € |
| 8 | – | 7.903 € | 7.903 € | 3.319 € |
| 9 | – | 7.508 € | 7.508 € | 3.153 € |
| 10 | – | 7.132 € | 7.132 € | 2.996 € |
Nicht enthalten: Solidaritätszuschlag, Kirchensteuer, Mieteinnahmen, Zinsen. Die Steuerersparnis ist Abschreibung mal Grenzsteuersatz und gilt, wenn sich der Verlust mit anderen Einkünften verrechnen lässt.
Grundlagen: BMF-Schreiben zu § 7b vom 21.05.2025, § 7b EStG und § 7 EStG (Stand 09/2026). Ein Rechenbeispiel, keine Steuerberatung.
Rechtsgrundlagen im Einzelnen
- Sonderabschreibung: bis zu 5 % im Jahr der Fertigstellung und den drei Folgejahren, ohne zeitanteilige Kürzung § 7b Abs. 1 EStG; BMF-Schreiben Rn. 61-63
- Baukostenobergrenze 5.200 € je m² (Bauantrag 2023 bis 2029); darüber entfällt die Sonder-AfA ganz § 7b Abs. 2 EStG; BMF-Schreiben Rn. 48
- Bemessungsgrundlage der Sonder-AfA höchstens 4.000 € je m² Wohnfläche § 7b Abs. 3 EStG; BMF-Schreiben Rn. 59-60
- Fläche für die Kostenprüfung: Nutzfläche in sinngemäßer Anwendung der Wohnflächenverordnung, mit Neben- und Garagenflächen Wohnflächenverordnung; BMF-Schreiben Rn. 49-52
- Degressive AfA: 5 % vom jeweiligen Restwert (Bau oder Kaufvertrag zwischen 1.10.2023 und 30.9.2029) § 7 Abs. 5a EStG
- Lineare AfA für Wohngebäude ab Fertigstellung 2023: 3 % im Jahr § 7 Abs. 4 Nr. 2 EStG
- Jahre 1 bis 4: Sonder-AfA und reguläre AfA parallel; ab Jahr 5 wird vom Restwert nach allen Abschreibungen weiter abgeschrieben § 7a Abs. 9 EStG; BMF-Schreiben Rn. 65-66, Beispiel 7c
- Vermietung zu Wohnzwecken im Jahr der Fertigstellung und den neun Folgejahren § 7b Abs. 2 Nr. 3 EStG; BMF-Schreiben Rn. 68
- Effizienzhaus 40 mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) § 7b Abs. 2 Nr. 2 EStG
- Verkauf vor Ablauf der 10 Jahre: schädlich, wenn der Gewinn nicht steuerbar ist (dann Rückgängigmachung), sonst bei Weitervermietung unschädlich § 7b Abs. 4 EStG; § 23 EStG; BMF-Schreiben Rn. 71-73
- Nachträgliche Kosten, die die Obergrenze in den drei Folgejahren überschreiten, machen die Sonder-AfA rückgängig § 7b Abs. 4 EStG; BMF-Schreiben Rn. 77
- KfW-Kredit Klimafreundlicher Neubau: 297 Privatpersonen, 298 Vermieter und Unternehmen; bis 100.000 €, mit QNG bis 150.000 € je Wohneinheit; Antrag über die Hausbank KfW-Programme 297 und 298, Merkblatt
So wird gerechnet
Sonder-AfA (§ 7b)
Vier Jahre lang 5 % der Bemessungsgrundlage, höchstens 4.000 € je m² Wohnfläche. Voraussetzung: Baukosten bis 5.200 € je m².
Degressive AfA (§ 7 Abs. 5a)
5 % vom jeweiligen Restwert. Im Jahr der Fertigstellung anteilig nach Monaten, danach voll.
Ab dem 5. Jahr
Es bleibt die degressive AfA vom Restwert nach allen bisherigen Abschreibungen (§ 7a Abs. 9 EStG).
Steuerersparnis
Abschreibung mal Grenzsteuersatz. Ihr tatsächlicher Steuersatz und weitere Einkünfte entscheiden – das klärt Ihr Steuerberater.
Rechtsgrundlagen: § 7b EStG, § 7 Abs. 4 und 5a EStG, § 7a Abs. 9 EStG, BMF-Schreiben vom 21.05.2025. Stand September 2026. Keine Steuerberatung.
Wann die Sonder-AfA gilt
Bauantrag nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029, Vermietung zu Wohnzwecken im Jahr der Anschaffung und in den neun Folgejahren, und das Gebäude erfüllt den Standard Effizienzhaus 40 mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG).
KfW 40 ist der Energiestandard, QNG das Nachhaltigkeitssiegel. Für die Sonder-AfA und den höheren KfW-Kredit brauchen Sie beides. Mehr dazu auf KfW 40 QNG.
Fragen zum AfA-Rechner
Kurz beantwortet – Stand September 2026.
Ist das Ergebnis eine Steuerberatung?
Nein. Der Rechner zeigt die Regeln aus dem Gesetz und dem BMF-Schreiben. Ihre Steuer hängt von Ihrer Gesamtsituation ab; das prüft Ihr Steuerberater.
Warum weicht meine Rechnung ab?
Häufige Gründe: Kosten über der Grenze von 4.000 € je m², ein anderer Fertigstellungsmonat oder ein anderer Gebäudeanteil im Kaufpreis.
Gilt das auch für Selbstnutzer?
Nein. Sonder-AfA und degressive AfA gelten für vermietete Wohnungen. Selbstnutzer profitieren vom KfW-Kredit, siehe KfW-Rechner.
Ihre Zahlen mit Daniel durchgehen.
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