KfW 40 QNG
KfW 40 QNG – Neubau kaufen, gefördert und geprüft.
Effizienzhaus 40 plus Qualitätssiegel: Das öffnet den höheren KfW-Kredit und für Vermieter die Sonderabschreibung. Hier steht, was dafür gelten muss – und was ich vor dem Kauf prüfe.
In einfachen Worten
Ein Vermieter darf jedes Jahr einen Teil der Baukosten von seinem steuerpflichtigen Gewinn abziehen, weil das Haus mit der Zeit an Wert verliert. Das heißt Abschreibung (AfA). Wer weniger Gewinn hat, zahlt weniger Steuer.
Bei einem Neubau mit QNG-Siegel darf man am Anfang mehr abziehen: die normale Abschreibung plus einen Bonus (Sonder-AfA) in den ersten vier Jahren. Käufer, die selbst einziehen, bekommen stattdessen einen günstigeren Kredit der KfW.
Was „KfW 40 QNG“ bedeutet
Zwei Nachweise in einem Begriff: Das Effizienzhaus 40 beschreibt den energetischen Standard – das Gebäude braucht höchstens 40 Prozent der Primärenergie eines vergleichbaren Referenzgebäudes. Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) bewertet darüber hinaus Nachhaltigkeit über den ganzen Lebenszyklus.
Erst beides zusammen öffnet die höheren Förderstufen. Ein Effizienzhaus 40 ohne Siegel ist gut gebaut, aber kein „KfW 40 QNG“.
Förderung: der höhere KfW-Kredit
Im Programm „Klimafreundlicher Neubau“ (KfW 297/298) sind ohne Siegel bis zu 100.000 € je Wohneinheit möglich, mit QNG bis zu 150.000 €. Der Antrag läuft über Ihre Bank oder einen Finanzierungsberater und muss bei der KfW eingegangen sein, bevor der Kauf- oder Bauträgervertrag geschlossen wird. Ist der Vertrag unter der aufschiebenden Bedingung der Förderzusage geschlossen, gilt: Antrag vor der ersten Kaufpreiszahlung (KfW-Merkblatt 297/298).
Quelle: KfW-Merkblatt „Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude“ (297/298), Stand 2026; Konditionen tagesaktuell bei der KfW.
Abschreibung für Kapitalanleger
Zusammen sind in den ersten vier Jahren bis zu 38,55 % der Gebäudekosten abschreibbar: So rechnet das BMF-Schreiben vom 21.05.2025 in Beispiel 7c, bei voller Nutzung beider Regeln, Kosten unter 4.000 € je m² und Fertigstellung im Januar. Bei anderen Werten weicht es ab – rechnen Sie es im AfA-Rechner mit Ihren Zahlen nach. Das Steuerrecht bewertet am Ende Ihr Steuerberater.
Quelle: § 7 Abs. 5a EStG und § 7b EStG, Stand September 2026. Keine Steuerberatung.
Degressive AfA, 5 % vom Restwert
Für Wohngebäude, deren Bau nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen hat oder die aufgrund eines Vertrags in diesem Zeitraum gekauft werden – beim Kauf bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung (§ 7 Abs. 5a EStG).
Sonder-AfA, vier Jahre bis zu 5 %
Zusätzlich zur regulären AfA für neue Mietwohnungen: Bauantrag nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029, Effizienzhaus 40 mit QNG, Baukosten höchstens 5.200 € je m² Wohnfläche, Bemessungsgrundlage höchstens 4.000 € je m² (§ 7b EStG).
Zehn Jahre vermieten
Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden. Ein Kauf zählt als neu, wenn er bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgt.
Rechenbeispiel als Jahrestabelle
Neue Mietwohnung mit 75 m² und 300.000 € Gebäudekosten (unter 4.000 € je m²), Fertigstellung im Januar, Grenzsteuersatz 42 %. Die Tabelle rechnet Sonder-AfA und degressive AfA nach dem BMF-Schreiben; ab dem 5. Jahr zählt der Restwert nach allen Abschreibungen.
Baukosten 4.000 € je m²: unter der Grenze von 5.200 € je m².
| Jahr | Sonder-AfA | Degressive AfA | Gesamt | Steuerersparnis |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 15.000 € | 15.000 € | 30.000 € | 12.600 € |
| 2 | 15.000 € | 14.250 € | 29.250 € | 12.285 € |
| 3 | 15.000 € | 13.538 € | 28.538 € | 11.986 € |
| 4 | 15.000 € | 12.861 € | 27.861 € | 11.701 € |
| 5 | – | 9.218 € | 9.218 € | 3.871 € |
| 6 | – | 8.757 € | 8.757 € | 3.678 € |
| 7 | – | 8.319 € | 8.319 € | 3.494 € |
| 8 | – | 7.903 € | 7.903 € | 3.319 € |
| 9 | – | 7.508 € | 7.508 € | 3.153 € |
| 10 | – | 7.132 € | 7.132 € | 2.996 € |
Nicht enthalten: Solidaritätszuschlag, Kirchensteuer, Mieteinnahmen, Zinsen. Die Steuerersparnis ist Abschreibung mal Grenzsteuersatz und gilt, wenn sich der Verlust mit anderen Einkünften verrechnen lässt.
Grundlagen: BMF-Schreiben zu § 7b vom 21.05.2025, § 7b EStG und § 7 EStG (Stand 09/2026). Ein Rechenbeispiel, keine Steuerberatung.
Rechtsgrundlagen im Einzelnen
- Sonderabschreibung: bis zu 5 % im Jahr der Fertigstellung und den drei Folgejahren, ohne zeitanteilige Kürzung § 7b Abs. 1 EStG; BMF-Schreiben Rn. 61-63
- Baukostenobergrenze 5.200 € je m² (Bauantrag 2023 bis 2029); darüber entfällt die Sonder-AfA ganz § 7b Abs. 2 EStG; BMF-Schreiben Rn. 48
- Bemessungsgrundlage der Sonder-AfA höchstens 4.000 € je m² Wohnfläche § 7b Abs. 3 EStG; BMF-Schreiben Rn. 59-60
- Fläche für die Kostenprüfung: Nutzfläche in sinngemäßer Anwendung der Wohnflächenverordnung, mit Neben- und Garagenflächen Wohnflächenverordnung; BMF-Schreiben Rn. 49-52
- Degressive AfA: 5 % vom jeweiligen Restwert (Bau oder Kaufvertrag zwischen 1.10.2023 und 30.9.2029) § 7 Abs. 5a EStG
- Lineare AfA für Wohngebäude ab Fertigstellung 2023: 3 % im Jahr § 7 Abs. 4 Nr. 2 EStG
- Jahre 1 bis 4: Sonder-AfA und reguläre AfA parallel; ab Jahr 5 wird vom Restwert nach allen Abschreibungen weiter abgeschrieben § 7a Abs. 9 EStG; BMF-Schreiben Rn. 65-66, Beispiel 7c
- Vermietung zu Wohnzwecken im Jahr der Fertigstellung und den neun Folgejahren § 7b Abs. 2 Nr. 3 EStG; BMF-Schreiben Rn. 68
- Effizienzhaus 40 mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) § 7b Abs. 2 Nr. 2 EStG
- Verkauf vor Ablauf der 10 Jahre: schädlich, wenn der Gewinn nicht steuerbar ist (dann Rückgängigmachung), sonst bei Weitervermietung unschädlich § 7b Abs. 4 EStG; § 23 EStG; BMF-Schreiben Rn. 71-73
- Nachträgliche Kosten, die die Obergrenze in den drei Folgejahren überschreiten, machen die Sonder-AfA rückgängig § 7b Abs. 4 EStG; BMF-Schreiben Rn. 77
- KfW-Kredit Klimafreundlicher Neubau: 297 Privatpersonen, 298 Vermieter und Unternehmen; bis 100.000 €, mit QNG bis 150.000 € je Wohneinheit; Antrag über die Hausbank KfW-Programme 297 und 298, Merkblatt
Welche Risiken Käufer kennen sollten
Fristen
Förderung und Abschreibung hängen an Bauantrag, Baubeginn, Fertigstellung und Kaufvertrag. Verschiebt sich die Fertigstellung, verschieben sich auch diese Daten.
Zehn Jahre Vermietung
Wird die Wohnung nicht im Jahr der Anschaffung und in den neun Folgejahren vermietet, ist die Sonder-AfA rückgängig zu machen (§ 7b Abs. 4 EStG). Ein Verkauf in dieser Zeit ist nur dann schädlich, wenn der Gewinn nicht steuerbar ist; setzt der Käufer die Vermietung fort, bleibt die Sonder-AfA sonst erhalten (BMF-Schreiben Rn. 71-73).
Kostengrenze
Überschreiten nachträgliche Kosten in den ersten drei Jahren die 5.200 € je m², entfällt die Sonder-AfA ebenfalls rückwirkend.
Steuervorteil ist keine Rendite
Kaufpreis, Miete und Finanzierung müssen auch ohne Abschreibung tragen – die Steuerwirkung hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab.
Für wen KfW 40 QNG passt
Kapitalanleger
Wer vermieten will und dessen Einkommen hoch besteuert wird, kann von degressiver AfA und Sonder-AfA am meisten haben. Vermieter können den KfW-Kredit über das Programm 298 beantragen (Selbstnutzer über 297).
Selbstnutzer
Abschreibungen gibt es nur für vermietete Wohnungen. Wer selbst einzieht, profitiert vom höheren KfW-Kredit – und als Familie gegebenenfalls von KfW 300.
Was ich vor dem Kauf prüfe
Siegel und Stufe
Zertifikat der Zertifizierungsstelle, QNG-PLUS oder QNG-PREMIUM, und ob es zu genau diesem Gebäude gehört.
Effizienzhaus-Nachweis
Die Bestätigung der Energieeffizienz-Experten, auf die sich der KfW-Antrag stützt.
Die Daten, an denen alles hängt
Bauantrag, Baubeginn, Fertigstellung und Kaufvertrag – sie entscheiden, ob Förderung und Abschreibung greifen.
Kosten je Quadratmeter
Liegen die Baukosten über 5.200 € je m², entfällt die Sonder-AfA. Das kläre ich, bevor Sie Zeit investieren.
Fragen zu KfW 40 QNG
Kurz beantwortet – Stand September 2026.
Ist KfW 40 QNG dasselbe wie KfW 40 Plus?
Nein. KfW 40 QNG meint ein Effizienzhaus 40 mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude. Das ist die Voraussetzung für den höheren Kredit im Klimafreundlichen Neubau und für die Sonder-AfA nach § 7b EStG.
Gilt die Förderung auch beim Kauf?
Der Kredit für den Klimafreundlichen Neubau gilt für neu gebaute Wohngebäude, auch beim Ersterwerb. Die genauen Bedingungen stehen im Merkblatt der KfW – ich gehe sie mit Ihnen durch, bevor Sie unterschreiben.
Wann lohnt sich KfW 40 QNG für Anleger?
Wenn Sie vermieten wollen und die Daten passen: Bauantrag im begünstigten Zeitraum, Baukosten unter der Obergrenze, zehn Jahre Vermietung. Ob es sich für Sie rechnet, klärt Ihr Steuerberater mit den Unterlagen, die ich vorbereite.
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