Von Daniel Schebesta
- Thema
- QNG & Förderung
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- 3 Min
- Abschnitte
- 7
Das Wichtigste in Kürze
- 5 % vom jeweiligen Buchwert (Restwert): ein gleichbleibender Satz, der jedes Jahr auf den kleiner werdenden Restwert angewendet wird.
- Zeitraum: Baubeginn nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029, oder Anschaffung aufgrund eines in diesem Zeitraum geschlossenen Vertrags.
- Wohngebäude in der EU oder im EWR, die überwiegend Wohnzwecken dienen; beim Kauf bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung.
- Wechsel zur linearen AfA ist ausdrücklich zulässig.
Stand: 29. September 2026. Geprüft gegen die unten genannten Primärquellen. Rechtsstand: § 7 Abs. 5a EStG und BMF-Schreiben vom 21.05.2025.
Wie rechnet sich das?
Beispiel mit 300.000 € Gebäudeanteil (Grund und Boden wird nicht abgeschrieben), Fertigstellung im Januar:
| Jahr | Restwert am Jahresanfang | Abschreibung (5 %) |
|---|---|---|
| 1 | 300.000,00 € | 15.000,00 € |
| 2 | 285.000,00 € | 14.250,00 € |
| 3 | 270.750,00 € | 13.537,50 € |
| 4 | 257.212,50 € | 12.860,63 € |
Die Beträge sinken, weil sich der Prozentsatz immer auf den Restwert bezieht. Im Jahr der Fertigstellung wird die Abschreibung nach Monaten gekürzt; bei Fertigstellung im Juli sind es sechs Zwölftel.
Degressive AfA und Sonder-AfA zusammen
Für neue Mietwohnungen mit QNG kann zusätzlich die Sonder-AfA nach § 7b EStG in Betracht kommen; das Gesetz nennt sie ausdrücklich neben der AfA nach Abs. 5a. Das BMF-Schreiben vom 21.05.2025 rechnet beide parallel, jede von ihrer eigenen Basis. In seinem Beispiel 7c ergeben sich bei voller Nutzung und Kosten bis 4.000 € je m² in den ersten vier Jahren insgesamt 38,55 % der Gebäudekosten. Mit Ihren Zahlen rechnet der AfA-Rechner die Jahrestabelle.
Was gilt ab dem fünften Jahr?
Nach Ablauf der vier Sonderjahre bleibt die degressive AfA: 5 % vom Restwert nach allen bisherigen Abschreibungen (§ 7a Abs. 9 EStG). Eine Umstellung auf die lineare AfA ist möglich; dann wird der Restwert gleichmäßig auf die Restnutzungsdauer verteilt.
Dieser Artikel ist keine Steuerberatung. Ob eine Abschreibung für Ihr Vorhaben gilt und in welcher Höhe, klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.
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Häufige Fragen
Wie hoch ist die lineare AfA im Vergleich?
Bei Wohngebäuden, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, beträgt sie 3 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten (§ 7 Abs. 4 EStG). Die degressive AfA startet mit 5 % vom Restwert höher, sinkt aber jedes Jahr.
Gilt die degressive AfA auch für Selbstnutzer?
Nein, die Abschreibung setzt Einkünfte voraus, etwa aus Vermietung. Für selbstgenutzte Wohnungen ist sie steuerlich nicht relevant.
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Quellen
Gelesen am 29.09.2026.
