Von Daniel Schebesta
- Thema
- QNG & Förderung
- Lesezeit
- 3 Min
- Abschnitte
- 8
Das Wichtigste in Kürze
- Bis zu 5 % im Jahr der Bemessungsgrundlage, im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei folgenden Jahren – zusammen bis zu 20 %.
- Zusätzlich zur regulären Abschreibung nach § 7 Abs. 4 oder Abs. 5a EStG.
- Für neue Mietwohnungen, die im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den neun folgenden Jahren zu Wohnzwecken vermietet werden.
- Grenzen: Baukosten höchstens 5.200 € je m² Wohnfläche, Bemessungsgrundlage höchstens 4.000 € je m².
Stand: 29. September 2026. Geprüft gegen die unten genannten Primärquellen. Rechtsstand: § 7b EStG und BMF-Schreiben vom 21.05.2025.
Welche Voraussetzungen gelten?
| Voraussetzung | Regel | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Bauantrag | nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 | § 7b Abs. 2 EStG |
| Energiestandard | Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse, nachgewiesen durch das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude | § 7b Abs. 2 EStG |
| Baukosten | höchstens 5.200 € je m² Wohnfläche | § 7b Abs. 2 EStG |
| Bemessungsgrundlage | höchstens 4.000 € je m² Wohnfläche | § 7b Abs. 3 EStG |
| Nutzung | entgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken für zehn Jahre | § 7b Abs. 2 EStG |
| Kauf | Anschaffung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung | § 7b Abs. 1 EStG |
Wie hoch ist die Abschreibung?
Die Sonder-AfA beträgt jährlich bis zu 5 % der Bemessungsgrundlage. Bei einer Wohnung mit 75 m² liegt die Bemessungsgrundlage bei höchstens 300.000 € (75 m² × 4.000 €), die Sonder-AfA also bei höchstens 15.000 € im Jahr. Sie ist nicht anteilig nach Monaten zu kürzen; die reguläre AfA dagegen im Jahr der Fertigstellung schon. Wie beide zusammenwirken, zeigt der AfA-Rechner als Jahrestabelle.
Was passiert bei Verstößen?
Wird die Wohnung innerhalb des Zehn-Jahres-Zeitraums dem Mietwohnungsmarkt entzogen, oder wird die Baukostenobergrenze in den ersten drei Kalenderjahren nach dem Jahr der Anschaffung oder Herstellung durch nachträgliche Kosten überschritten, ist die Sonder-AfA in voller Höhe und verzinslich rückgängig zu machen (§ 7b Abs. 4 EStG; BMF-Schreiben Rn. 72). Auch die bereits genutzte lineare oder degressive AfA wird dann entsprechend angepasst.
Worauf es beim Kauf ankommt
Die Sonder-AfA hängt an Daten und Belegen, nicht am Exposé: dem Datum des Bauantrags, dem Zeitpunkt des Kaufs im Verhältnis zur Fertigstellung, dem QNG-Zertifikat und den Kosten je Quadratmeter. Liegen die Baukosten über 5.200 € je m², entfällt die Sonder-AfA.
Dieser Artikel ist keine Steuerberatung. Ob eine Abschreibung für Ihr Vorhaben gilt und in welcher Höhe, klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.
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Häufige Fragen
Gilt die Sonder-AfA auch für Selbstnutzer?
Nein. Sie setzt die entgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken voraus, also eine Vermietung. Selbstnutzer profitieren vom KfW-Kredit, siehe KfW-Rechner.
Kann ich Sonder-AfA und degressive AfA gleichzeitig nutzen?
Ja, das Gesetz nennt die Sonder-AfA ausdrücklich neben der regulären Abschreibung. Das BMF-Schreiben rechnet beide parallel, jede von ihrer eigenen Basis. Siehe Degressive AfA.
Was ist, wenn ich die Wohnung vor Ablauf der zehn Jahre verkaufe?
Ein Verkauf ist grundsätzlich möglich, wenn die Wohnung beim Erwerber weiter vermietet wird; der Nachweis lässt sich durch eine Bestätigung des Erwerbers führen (BMF-Schreiben Rn. 71). Unterliegt der Veräußerungsgewinn jedoch nicht der Einkommensteuer, ist die Sonder-AfA in voller Höhe rückgängig zu machen (Rn. 72 und 73). Klären Sie einen Verkauf vorher mit Ihrem Steuerberater.
Weiterlesen
- AfA-Rechner: Jahrestabelle für Ihre Wohnung
- Degressive AfA für Neubauten
- KfW 40 QNG: Förderung, Abschreibung und Kauf
Quellen
Gelesen am 29.09.2026.
